إجراءات، مزايا ومصاريف التحفيظ العقاري في المغرب 2023
التحفيظ العقاري في المغرب 2023، سيكون هذا هو موضوعنا لليوم في موقعنا الوثيقة، و انطلاقا من هذا المقال سنتمكن من البدء في سلسلة من المقالات المتعلقة بـ التحفيظ العقاري في المغرب 2023 التي وعدناكم بها.
ولضمان الصحة في المعلومات المقدمة لك عزيزي القارئ فقط واصل القراءة و ستجد كل الأجوبة لكل الأسئلة المطروحة حول هذا الموضوع.
إذن، في هذا المقال سنتطرق إلى:
التحفيظ العقاري في المغرب 2023
قبل الشروع في مقالنا دعونا نتعرف أولا على تعريف مصطلح التحفيظ العقاري في المغرب 2023.
يقصد بالتحفيظ مجموعة الإجراءات و العمليات التي يتعين اتباعها لجعل العقار خاضعا ‘‘لنظام التحفيظ العقاري‘‘ المنصوص عليه في ظهير 9 رمضان 1331 (الموافق 12 غشت 1913 كما حصل تغييره وتتميمه بموجب القانون رقم 7.14.)
وهذه الإجراءات ترمي في النهاية الى إقامة الرسم العقاري (le titre foncier) الذي يضبط بكل دقة مساحة و حدود العقار في المغرب، ويبين طبيعته والحقوق العينية المترتبة عليه ومن هم أصحابها، ثم تقيد بهذا الرسم كافة المعاملات التي ترد على ذلك العقار بعد تحفيظه.
و في الأخير يصبح هذا الرسم مرآة تعكس حالة العقار و المعاملات الواقعة عليه، و يجوز لصاحبه أو أصحابه الإطلاع عليه عندما يرغب في ذلك.
نظام التحفيظ العقاري في المغرب 2023
نظام التحفيظ العقاري في المغرب 2023 يؤمن استقرار المعاملات العقارية و يضمن سلامتها وحسن تنفيذها، كما أنه نظام يختص في إعداد ملف للعقار وليس للمالك.
ويستمد التحفيظ العقاري في المغرب جذوره من النظام الأسترالي المعروف بنظام تورنس L’acte Torrens نسبة لقانون أصدره المشرع الاسترالي سنة 1858 بناء على اقتراح وضعه السيد روبرت تورانس الذي كان يعمل كمدير للتسجيلات بأستراليا، حيث أدرك بعض العيوب في نظام العقاري في ذلك الوقت، فعمل على ابتكار نظام جديد لإقرار الملكية العقارية و تمت المصادقة عليه سنة 1858.
مزايا التحفيظ العقاري في المغرب 2023
يقوم التحفيظ العقاري في المغرب 2023 على وضع سجل خاص للعقار حيث تضبط معالمه بكل دقة، وتحدد مساحته وحدوده من كل جهة، وتذكر طبيعته والحقوق العينية الواقعة عليه ومن هم أصحابها، و ثم يدون في هذا السجل أولا بأول جميع المعاملات التي تقع على ذلك العقار بعد تحفيظه وبذلك يصبح هذا السجل كما ذكرنا سابقا هو المرآة التي تعكس حالة ذلك العقار والمعاملات التي تقع عليه.
و بالرجوعاً إلى الفصل 1 من ظهير 9 رمضان 1333 الموافق لظهير 13 غشت 1913 المتعلق بـ التحفيظ العقاري في المغرب نجد أنه ينص على ما يلي
يرمي التحفيظ العقاري إلى جعل العقار المحفظ خاضعا للنظام المقرر في هذا القانون من غير أن يكون في الإمكان إخراجه منه فيما بعد.
ويعتبر الرسم العقاري الذي ينتج عن عملية التحفيظ العقاري في المغرب 2023 نهائيا لا يمكن رجعة فيه، حيث يؤكد على الوجود القانوني للحقوق المقررة وقت تأسيس العقار دون الحقوق الاخرى التي لم تظهر أثناء مدة إجراءات مسطرة التحفيظ التي تطهر العقار من كل النزاعات وبالتالي تفتح له حياة قانونية جيدة و جديدة.
إذن من هنا نلاحظ أن الرسم العقاري الناتج عن التحفيظ يحقق مجموعة من المزايا والفوائد نجد أثرها في الضمانات القانونية التي يوفرها نظام التحفيظ العقاري في المغرب 2023 والتي يكمن الهدف من ورائها في تجسيد مصداقية العقار المحفظ مقارنة مع مرحلة ما قبل التحفيظ.
ومزايا التحفيظ العقاري في المغرب هي كالآتي:
- يعتبر الرسم العقاري الناتج عن التحفيظ العقاري في المغرب 2023 بمثابة مرآة تعكس الوضع القانوني للعقار والحقوق الواردة عليه، حيث يسمح بمعرفة مالك العقار ومساحته وحدوده والحقوق العينية الواردة عليه وأصحاب هذه الحقوق وتاريخ نشوئها؛
- تشجيع الناس على التعامل في العقار الخاضع لنظام التحفيظ العقاري في المغرب حيث يسهل شرائه، بيعه أو اكتساب أي حق من الحقوق العينية الأخرى المتوفرة فيه، وبالتالي فالتحفيظ العقاري إذن يهدف إلى تنظيم هوية العقار من الناحية المادية ومن الناحية القانونية. لهذا فإن الرسم العقاري الناتج عن التحفيظ هو عبارة عن الحالة الراهنة للعقار حيث يتيح لنا في كل لحظة امكانية معرفة معلومات عن العقار بطرق سريعة ومضبوطة لأصل ملكية العقار؛
- يهدف نظام التحفيظ العقاري في المغرب 2023 إلى ضمان استقرار الملكية العقارية بصورة مستمرة، وبالتالي إشاعة الثقة والاطمئنان بين الأفراد في مجال المعاملات العقارية؛
- يتميز نظام التحفيظ العقاري في المغرب بميزة التطهير، أي أنه يطهر العقار من كل المنازعات التي يمكن أن تثار بشأنه، ويعطي الرسم العقاري قوة قانونية لا تقبل النزاع، وهذا يؤدي إلى الرفع من قيمة العقارات المحفظة في سوق الاستثمار العقاري؛
- يسهل نظام التحفيظ العقاري في المغرب الحصول على القروض وتنمية السلف الرهني ، حيث يستطيع مالك العقار المحفظ أن يحصل على القروض بيسر وسهولة من أصحاب رؤوس الأموال والمؤسسات المقرضة كالبنوك في مقابل تقديم عقاره كضمان؛
- يسمح نظام التحفيظ العقاري في المغرب 2023 للدولة بأن تتوفر لديها معلومات كافية حول الثروة العقارية في البلاد.
مراحل مسطرة التحفيظ العقاري في المغرب 2023
سنحاول في هذه القفرة من مقالنا حول التحفيظ العقاري في المغرب ذكر كل مراحل مسطرة التحفيظ العقاري في المغرب 2023 و تبسيط خطواته قدر الإمكان و المراحل هي كالتالي:
1- إيداع مطلب التحفيظ لدى مصلحة المحافظة العقارية
يتم تقديم مطلب التحفيظ من طرف المالك، أو الشريك في الملك، أو المتمتع بأحد الحقوق العينية التالية:
كحق الإنتفاع، حق السطحية، الكراء الطويل الأمد، الزينة والحبس؛
أو المتمتع بارتفاقات عقارية بعد موافقة صاحب الملك، الدائن الذي لم يقبض دينه عند حلول أجله طلب التحفيظ بناء على قرار قضائي صادر لفائدته بالحجز العقاري ضد مدينه.
كما يحق أيضا للنائب الشرعي عن المحجور أو القاصر تقديم طلب تحفيظ.
ويقدم طلب التحفيظ بعد معرفة التموقع التقريبي للعقار تبعا للمعلومات المدلى بها من طرف طالب التحفيظ وما تضمنته الوثائق والتصاميم والخرائط الطبوغرافية المتوفرة، مدعم بالرسوم والعقود والوثائق المثبتة للتملك.
وبعد دراسة الطلب والتأشير عليه، تستخلص وجيبات المحافظة العقارية، ويتم إدراج مطلب التحفيظ مع تسليم استدعاء لطالب التحفيظ يتضمن وقت وتاريخ إجراء عمليات التحديد.
و للاطلاع على جميع وجيبات المحافظة العقارية يمكنك تحميل هذا الرابط للحصول على المنشور الرسمي للمحافظة العقارية حول وجيبات المحافظة العقارية:
حمل الرابط من هنا
2- نشر و إشهار مطلب التحفيظ لدى الجهات المختصة
و في هذه المرحلة من عملية التحفيظ العقاري في المغرب 2023 يتم نشر و إشهار مطلب التحفيظ لدى الجهات المختصة مثل الجريدة الرسمية والسلطة المحلية والمجلس الجماعي الذين يقع العقار موضوع مطلب التحفيظ في دائرة نفوذهم، ويتم تعليق المنشور الإشهار وهو يتضمن معلومات حول وقت وتاريخ إجراء عمليات التحديد بمقرات المحكمة الابتدائية.
3- عملية تحديد العقار من طرف المهندس الطبوغرافي
تعتبر عملية التحديد عملية هندسية، وإشهارية، وبحث قانوني حول العقار المراد تحفيظه.
وتتم عملية تحديد العقار من طرف المهندس الطبوغرافي محلف من الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين، أو من طرف تقني طبوغرافي مرسم محلف تابع لمصلحة المسح العقاري.
تنجز عملية تحديد العقار في التاريخ والوقت الذي تم تحديده له مسبقا، و تتم هذه العملية بحضور المالك أو من ينوب عنه و الأطراف المعنية، ويحرر المهندس الطبوغرافي أو تقني طبوغرافي مرسم محلف تابع لمصلحة المسح العقاري عمليات التحديد، محضر التحديد والمحاضر الملحقة به في حالة الضرورة، و يقوم المالك و الأطراف الحاضرة و من طرف المكلف بإنجاز عمليات التحديد بتوقع هذه المحاضر المنجزة.
ويرفق بالمحضر أو المحاضر المنجزة التصميم المؤقت للتحديد و الوثائق المدلى بها من قبل الأطراف. وبعد ذلك، توجه الوثائق المذكورة مع المحضر أو المحاضر المنجزة و التصميم المؤقت للتحديد إلى مصلحة المحافظة العقارية.
لمعلومات أكير ندعوك لقراءة المقال التالي: الملف التقني للمهندس الطبوغرافي في المغرب
4- عملية المسح وإنجاز التصميم العقاري في المغرب
تعتبر عملية المسح وإنجاز التصميم العقاري عملية تمكن من ضبط حدود العقار، وضبط وعائه العقاري ومشتملاته بشكل دقيق، و ربطه بالشبكة الجيوذيزية.
وينتج عن هذه العملية إنجاز التصميم العقاري النهائي و أخده بعد ذلك إلى مصلحة المحافظة العقارية مرفقا بالقائمة العقارية.
5- نشر و إشهار الإعلان عن إنتهاء عملية تحديد العقار
عند توصل المحافظ على الأملاك العقارية بالتصميم العقاري مرفقا بالوثائق التي سبق و ذكرناها أعلاه يقوم المحافظ نشر و إشهار الإعلان عن إنتهاء عملية تحديد العقار في الجريدة الرسمية، ويوجهه من أجل التعليق إلى رئيس المحكمة الابتدائية، و السلطة المحلية، ورئيس المجلس الجماعي الذين يقع العقار المعني في دائرة نفوذهم.
وينتهي أجل التعرضات بعد شهرين من نشر و إشهار الإعلان عن إنتهاء عملية تحديد العقار بالجريدة الرسمية.
6- التموقع النهائي للعقار المراد تحفيظه
تعتبر هذه المرحلة هي المرحلة ما قبل الأخيرة حيث تمكن عملية التموقع النهائي للعقار المراد تحفيظه من التأكد من عدم وقوع العقار داخل وعاء عقار اخر محفظ أو يتداخل مع وعاء عقار مجاور أو داخل ملك سبق و أن خضع لمسطرة تطهير أخرى من غير التحفيظ؛ كالأملاك العامة للدولة، أو الاملاك موضوع تحديد إداري ، أوعقار منزوعة ملكيته… الى اخره.
7- قرار المحافظ النهائي في مطلب التحفيظ
و في المرحلة الأخيرة من عملية التحفيظ العقاري في المغرب 2023 يقوم المحافظ بالبث النهائي في قرار التحفيظ بعد الأخد بعين الإعتبار كل الوثائق المقدمة و العمليات المنجزة في العقار، و يختلف قرار المحافظ النهائي في مطلب التحفيظ بين التحفيظ، الإلغاء و الرفض:
قرار التحفيظ في المغرب:
في حالة قرار التحفيظ يقوم المحافظ على الأملاك العقارية بتحفيظ العقار ويتم تأسيس رسم عقاري خاص به، بعد أن يتحقق من إنجاز جميع الإجراءات المقررة قانونا، ومن صحة الطلب، و تبوث الحجج المدلى بها، وكذا خلو العقار موضوع المطلب من أي تعرض.
قرار إلغاء التحفيظ في المغرب:
يتخذ المحافظ على الأملاك العقارية قرار الإلغاء في الحالات التالية :
- غياب طالب التحفيظ أو من ينوب عنه أثناء عملية التحديد؛
- عدم الإدلاء بأي عذر يبرر غياب طالب التحفيظ عن عملية التحديد داخل أجل شهر من تاريخ توصله بالإنذار؛
- عدم قيام طالب التحفيظ بأي إجراء لمتابعة مسطرة التحفيظ داخل أجل ثلاثة أشهر من يوم توصله بإنذار من المحافظ على الأملاك العقارية؛
- تعذر إنجاز عملية التحديد بسبب نزاع حول الملك.
قرار رفض التحفيظ في المغرب:
أما فيما يخص قرار الرفض فالمحافظ على الأملاك العقارية يتخد هذا قرار في الحالات التالية :
- إحالة ملف مطلب التحفيظ على المحكمة : في حالة وجود تعرض، يوجه المحافظ على الأملاك العقارية ملف مطلب التحفيظ والوثائق المتعلقة به إلى المحكمة الابتدائية التي يقع العقار بدائرة نفوذها من أجل البث في التعرض أو التعرضات المتدم بها.
- عدم شرعية الطلب؛
- عدم كفاية الحجج المدلى بها.
و في نهاية مقالنا لليوم حول التحفيظ العقاري في المغرب 2023 ستجدون فيديو توضيحي أكثر حول مسطرة التحفيظ العقاري في المغرب بالكامل بالإضافة إلى كافة الخطوات التي يجب إتخادها في عملية التحفيظ العقاري في المغرب 2023 و الوثائق التي يجب إرفاقها في عند إيداع مطلب التحفيظ.
ندعوك لقراءة المقالات التالية:
- الملكية المشتركة في المغرب 2023 دليل شامل: + الملف التقني للمهندس الطبوغرافي
- تسجيل و تحفيظ بقعة أرضية في المغرب 2023 مع كافة الوثائق و المصاريف المطلوبة
